Steuerliche Verkehrswertermittlung
Steuerliche Verkehrswertermittlung – Restnutzungsdauer (RND) und Kaufpreisaufteilung
Wer eine Immobilie vermietet, kann die Gebäudeabschreibung (AfA) unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen – wenn nachgewiesen wird, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich pauschal unterstellten 50 Jahre. Das klingt einfach, ist in der Praxis jedoch komplexer als oft angenommen.
Denn die Restnutzungsdauer allein ist nur die halbe Wahrheit. Entscheidend ist auch, welcher Anteil des Kaufpreises überhaupt auf das Gebäude entfällt – denn nur dieser Anteil ist steuerlich abschreibbar. Beides zusammen – Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung – bestimmt, wie hoch die tatsächliche steuerliche Entlastung ausfällt.
Ich biete diese Bewertung ausschließlich als kombiniertes Gutachten an: eine vollständige Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV, aus der sich sowohl die Restnutzungsdauer als auch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung konsistent ableiten lassen.
Grundlagenwissen: die drei Bausteine
Erhöhung der Gebäudeabschreibung durch ein Gutachten
Um zu verstehen, wie genau sich die Gebäudeabschreibung (AfA) durch ein sogenanntes Restnutzungsdauergutachten erhöhen lassen, ist zunächst wichtig, den grundlegenden Zusammenhang von Abschreibung, Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung nachzuvollziehen.
Ein reines RND-Gutachten ausschließlich über die Restnutzungsdauer biete ich nicht an, da dies von den Finanzverwaltungen erfahrungsgemäß nicht mehr akzeptiert wird!
Abschreibung (AfA)
Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend machen. Diese jährliche Abschreibung – in der Steuersprache AfA, Absetzung für Abnutzung – mindert das zu versteuernde Einkommen. Der Standardsatz beträgt 2 % pro Jahr, was einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht.
Restnutzungsdauer (RND)
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Liegt sie nachweislich unter 50 Jahren, steigt der Abschreibungssatz entsprechend: Bei 25 Jahren RND beträgt er 4 %, bei 20 Jahren 5 %. Der Nachweis erfolgt über ein Sachverständigengutachten nach den Grundsätzen der ImmoWertV – das hat der BFH in mehreren Urteilen bestätigt.
Kaufpreisaufteilung
Beim Kauf einer Immobilie entfällt ein Teil des Kaufpreises auf das Grundstück, ein Teil auf das Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar – der Grundstücksanteil nicht. Die Kaufpreisaufteilung bestimmt also das Volumen, das überhaupt abgeschrieben werden kann. Eine Verschiebung von 10 Prozentpunkten zugunsten des Gebäudes kann steuerlich erheblicher sein als eine Verkürzung der Restnutzungsdauer.
Das Zusammenspiel von Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilunng
Interaktives Beispiel zur Verdeutlichung der Wechselwirkung
Widersprüchliche Ausgangslage zum Gebäudeanteil
Das Problem mit isolierten RND-Gutachten
Ein klassisches Restnutzungsdauergutachten beantwortet genau eine Frage: Wie lange ist das Gebäude noch wirtschaftlich nutzbar? Das ist fachlich korrekt – und nach Auffassung des BFH auch ausreichend, um einen höheren AfA-Satz gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen.
Was dabei jedoch fehlt, ist der Zusammenhang zur Kaufpreisaufteilung.
In der Praxis lief es häufig so: Beim Kauf der Immobilie – oft im Notarvertrag oder durch den Steuerberater – wurde eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen. Dabei wurde eine lange Restnutzungsdauer angesetzt, denn: Je länger die RND, desto höher der rechnerische Gebäudeanteil – und damit das abschreibbare Volumen. Das war im Interesse des Käufers.
Anschließend wurde ein RND-Gutachten beauftragt, das dieselbe Immobilie plötzlich mit einer deutlich kürzeren Restnutzungsdauer bewertet – um den AfA-Satz zu erhöhen.
Das Ergebnis: Der Käufer profitiert doppelt.
Hoher Gebäudeanteil durch eine lange RND bei der Kaufpreisaufteilung – großes Abschreibevolumen.
Hoher AfA-Satz durch eine kurze RND im Gutachten – schnelle Abschreibung.
Beide Annahmen widersprechen sich, wurden zudem nie in einem konsistenten Gesamtkontext geprüft. Genau das hat die Finanzverwaltung zunehmend kritisiert.
Welche Vorteile Ihnen die steuerliche Verkehrswertermittlung bietet
Mehr als ein Restnutzungsdauergutachten
Ein reines Restnutzungsdauergutachten (RND-Gutachten) beantwortet eine Frage: Wie viele Jahre hat das Gebäude noch? Die steuerliche Verkehrswertermittlung ist etwas grundlegend anderes – im Kern ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV, das auf die steuerlichen Fragestellungen der Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung ausgerichtet ist. Der Aufwand entspricht nahezu dem eines regulären Verkehrswertgutachtens. Das erklärt auch den Preisunterschied.
Preise für eine steuerliche Verkehrswertermittlung
Die Kosten für die steuerliche Verkehrswertermittlung (mit Ermittlung der Restnutzungsdauer und Ableitung der Kaufpreisaufteilung) orientieren sich an den Honorartabellen von Fachverbänden sowie an marktüblichen Vergütungsansätzen in der Sachverständigenpraxis – mit einem Abschlag gegenüber dem vollständigen Verkehrswertgutachten, der den geringeren Umfang widerspiegelt. Mit dem Honorarkalkulator können Sie vorab eine grobe Kosteneinschätzung erhalten. Auf Wunsch sende ich Ihnen anschließend per E-Mail die Beauftragungsunterlagen inklusive Honorartabelle zu.
So läuft eine steuerliche Wertermittlung ab
Von der Anfrage zum Gutachten
Der Ablauf bei einer steuerlichen Verkehrswertermittlung unterscheidet sich nicht von dem Ablauf eines klassischen Verkehrswertgutachtens.
Gern erhalten Sie hier einen groben Überblick über den Ablauf.
Häufig gestellte Fragen zur steuerlichen Verkehrswertermittlung
Das FAQ zum Thema Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung
Was nützt eine höhere Abschreibung steuerlich?
Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes jährlich als Werbungskosten absetzen. Der Standardsatz beträgt 2 % – bei einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren. Lässt sich nachweisen, dass das Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar ist, steigt dieser Satz entsprechend. Das senkt das zu versteuernde Einkommen und damit die jährliche Steuerlast – je nach persönlichem Steuersatz und Immobilienwert in erheblichem Umfang.
Was unterscheidet Ihre steuerliche Verkehrswertermittlung von einem klassischen Restnutzungsdauer-Gutachten (RND)?
Ein klassisches Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt ausschließlich die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes – isoliert, ohne Bezug zum Verkehrswert oder zur Kaufpreisaufteilung. Mein Ansatz ist ein anderer: Die Restnutzungsdauer wird im Rahmen einer vollständigen Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV hergeleitet. Daraus ergibt sich in einem konsistenten Gesamtgutachten sowohl der AfA-Satz als auch eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung. Das ist aufwändiger – und deshalb auch teurer als ein reines Restnutzungsdauer-Gutachten.
Wird das Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
Unsere Gutachten wurden bisher regelmäßig von Finanzämtern anerkannt. Darüber hinaus haben wir unser Gutachtenmodell in engem, mündlichem Austausch mit der Finanzverwaltung weiterentwickelt – mit dem Ziel, eine möglichst hohe Praxistauglichkeit und Akzeptanz sicherzustellen.
Rechtlich ist die Grundlage eindeutig: Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer auf Grundlage der ImmoWertV nachgewiesen werden kann. Unser Ansatz ist dabei methodisch belastbarer als ein isoliertes Restnutzungsdauer-Gutachten, weil Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung konsistent aus einer Wertermittlung stammen.
Gleichwohl ist die Rechtsprechung in diesem Bereich noch vergleichsweise jung, und jedes Finanzamt prüft solche Gutachten individuell. Eine juristische oder steuerliche Garantie auf Anerkennung können und dürfen wir daher nicht geben. Aus diesem Grund bieten wir diese Leistung bewusst günstiger an als ein klassisches Verkehrswertgutachten.
Ist auch eine Restnutzungsdauer-Ermittlung ohne Kaufpreisaufteilung möglich?
Nein, im Rahmen der steuerlichen Verkehrswertermittlung wird sowohl die Restnutzungsdauer als auch die Kaufpreisaufteilung festgestellt.
Würden Sie jedoch ein „reines Restnutzungsdauergutachten“ von einem anderen Sachverständigen bei der Finanzverwaltung einreichen, würde sich daran nichts ändern – im Gegenteil.
Ich werde sehr häufig von Mandanten beauftragt, die zuvor mit der Anerkennung eines reinen RND-Gutachtens gescheitert sind. In den Ablehnungen der Finanzverwaltung war meist der folgende Satz zu lesen: „Hinweis: sollte eine verkürzte Restnutzungsdauer anerkannt werden, ist die Aufteilung des Kaufpreises erneut durchzuführen. Der auf die Baulichkeiten entfallende Anteil wird dabei regelmäßig geringer ausfallen wodurch sich das Abschreibungsvolumen reduziert.“
Das bedeutet also, dass in diesem Falle die Finanzverwaltung selbst eine Kaufpreisaufteilung (basierend auf der festgestellten Restnutzungsdauer) durchführen würde. Erfahrungsgemäß führt es zu einem marktgerechteren Ergebnis, wenn ich als Sachverständiger die Kaufpreisaufteilung für Sie durchführe, da ich nicht an die pauschalen Ansätze des Bewertungsgesetzes gebunden bin, sondern die Marktanpassungsfaktoren modellkonform nach ImmoWertV verwenden darf.
Empfehlen Sie diese Leistung aktuell?
Ehrlich gesagt: nicht ohne Vorbehalt. Die Rechtslage spricht für die Methode, die Verwaltungspraxis dagegen. Wer nicht bereit oder in der Lage ist, einen möglichen Einspruch oder ein Klageverfahren zu durchlaufen, sollte das realistisch einschätzen, bevor er ein Gutachten in Auftrag gibt. Ich biete die steuerliche Verkehrswertermittlung deshalb nur noch auf expliziten Wunsch an – nach einem klärenden Gespräch, in dem wir gemeinsam beurteilen, ob das in Ihrer Situation sinnvoll ist.
Findet eine Besichtigung vor Ort statt?
Ja, immer. Eine steuerliche Verkehrswertermittlung ohne persönliche Begehung ist für mich keine Option – schon allein, weil die Restnutzungsdauer maßgeblich vom tatsächlichen Zustand des Gebäudes abhängt. Ohne Ortstermin lässt sich das nicht seriös beurteilen.
Kann das Honorar für das Gutachten steuerlich abgesetzt werden?
In der Regel ja – als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die konkrete steuerliche Behandlung sollten Sie jedoch mit Ihrem Steuerberater klären.
Welche Qualifikation befähigt Sie zur Erstellung dieser Gutachten?
Meine Zertifizierung erfolgte über EIPOSCERT, eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 von der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle. Im Anwendungsbereich des § 198 Abs. 2 BewG wird diese Qualifikation als entsprechender Nachweis besonderer Sachkunde anerkannt. Darüber hinaus bin ich DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1, D1 Plus, D2) sowie qualifizierter Wertermittler im Kleindarlehensbereich (HypZert).
Fachlich bringe ich ein Studium der Business Administration mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft (B.A.) sowie den Abschluss als Diplom-Immobilienwirt (DIA) mit. Meine berufliche Ausbildung umfasst zudem die IHK-Abschlüsse als Immobilienkaufmann und Immobilienfachwirt.
In welchem Gebiet bieten Sie die steuerliche Verkehrswertermittlung an?
Schwerpunktmäßig arbeite ich in Hamburg und dem näheren Umland – ca. 50 km Umkreis. Für Objekte in Schleswig-Holstein ist ein Zuschlag von 20 % vorgesehen, da die Datenlage dort eine aufwändigere Recherche erfordert. Für Objekte außerhalb dieses Bereichs sprechen Sie mich gern direkt an.
Wichtige Urteile und Gesetzesvorhaben
Das Thema Restnutzungsdauer in einer chronologischen Abfolge
Mir ist keine andere Gutachtenform bekannt, die so politisch diskutiert und umstritten ist wie das Thema Restnutzungsdauer. Um den Überblick zu behalten, stelle ich hier einmal die wichtigsten Urteile und Gesetzesvorhaben in chronologischer Reihenfolge dar. Die Darstellung ist sicherlich nicht vollständig, sondern möchte vielmehr einen Überblick geben.
Restnutzungsdauer überschlägig berechnen
Kostenfreies Tool zur RND-Ermittlung nach ImmoWertV
Mit dem nachfolgenden Rechner können Sie die Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nach dem Modell der ImmoWertV (Anlage 2) überschlägig selbst einschätzen. Der Rechner berücksichtigt den Gebäudetyp, das Baujahr und durchgeführte Modernisierungen. Auch eine Kernsanierung kann abgebildet werden — in diesem Fall wird ein fiktives Baujahr auf Grundlage des Sanierungsjahres und eines Abschlags für verbliebene Altsubstanz ermittelt, auf dessen Basis anschließend weitere Modernisierungen berücksichtigt werden können.
Das Ergebnis gibt Ihnen eine erste Orientierung, ob sich eine steuerliche Verkehrswertermittlung für Ihr Objekt lohnen könnte — es ersetzt jedoch keine sachverständige Einzelfallprüfung oder gar kein Gutachten.
Fiktives Baujahr = Sanierungsjahr − GND × (10 % + Abschlag)
Eventuelle Modernisierungen nach der Kernsanierung können zusätzlich berücksichtigt werden.
Punktevergabe in Anlehnung an ImmoWertA, Tabelle a zu Anlage 2 Tabelle 1.
Quelle: ImmoWertV 2021, Anlage 2 (zu § 12 Absatz 5 Satz 1), BGBl. I 2021, 2820–2821.
Unverbindliche Anfrage für eine steuerliche Verkehrswertermittlung
