Ein Gutachten über Ihre Immobilie soll erstellt werden – und schon taucht die erste Frage auf: Was müssen Sie eigentlich beibringen? Die Liste der möglichen Dokumente klingt auf den ersten Blick lang, manchmal sogar abschreckend. Die gute Nachricht: Sie müssen sich nicht alleine darum kümmern. Ich hole einen Großteil der Unterlagen für Sie bei Behörden und Ämtern ein – und wenn mal etwas fehlt, finden wir gemeinsam eine pragmatische Lösung.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten – das macht einen Unterschied
Bevor es um die konkreten Unterlagen geht, lohnt ein kurzer Blick auf die Art des Gutachtens.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BGB ist das vollwertige, gerichtsfeste Wertgutachten – eingesetzt bei Erbschaften, Scheidungen, Finanzierungen oder steuerlichen Bewertungen. Hier gilt: so vollständig wie möglich. Alle relevanten Unterlagen fließen in die Bewertung ein, lückenhafte Dokumentation wird im Gutachten transparent ausgewiesen.
Ein Kurzgutachten dient oft der ersten Orientierung – etwa vor einem geplanten Kauf oder Verkauf. Hier ist die Basis schlanker. Nicht jedes Dokument ist zwingend erforderlich, und der Aufwand für die Beschaffung fällt entsprechend geringer aus. Was konkret gebraucht wird, klären wir gern vorab.
Was ich für Sie besorge – mit Ihrer Vollmacht
Für folgende Unterlagen brauche ich lediglich eine Vollmacht von Ihnen. Den Behördenweg gehe ich für Sie – das spart Zeit und Aufwand auf Ihrer Seite. Die Vollmacht übersende ich Ihnen gern per E-Mail.
- Grundbuchauszug Aktueller Auszug aus dem Grundbuch, idealerweise nicht älter als drei Monate. Enthält alle wesentlichen Informationen zu Eigentümern, Lasten und Beschränkungen.
- Flurkarte / Liegenschaftskarte Zeigt die genaue Lage und Form des Grundstücks im Kataster.
- Auskunft Baulastenverzeichnis Gibt Aufschluss darüber, ob auf dem Grundstück öffentlich-rechtliche Verpflichtungen lasten – etwa Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn oder Überfahrtsrechte.
- Anliegerbescheinigung Auskunft der Stadt über abgerechnete und noch offene Erschließungsbeiträge.
- Bebauungsplan und Flächennutzungsplan Regelt, was auf dem Grundstück gebaut werden darf – relevant für die Bewertung des Entwicklungspotenzials.
- Auszüge aus der Grundakte Zum Beispiel Eintragungsbewilligungen zu eingetragenen Rechten.
- ALKIS-Festlegungen Für jede Hamburger Immobilie hole ich außerdem einen Auszug aus dem ALKIS-System (Amtliches Liegenschaftskataster-Informationssystem) ein. Darin sind zahlreiche planungs- und umweltrechtliche Festlegungen für das Grundstück verzeichnet, darunter Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete, Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiete, Denkmalschutz (Baudenkmäler, Ensembles), soziale Erhaltungsverordnungen, Sanierungsgebiete sowie Umlegungsgebiete. Diese Informationen können den Wert einer Immobilie beeinflussen – und werden von mir systematisch ausgewertet.
- Marktdaten beim Gutachterausschuss Für eine modellkonforme Wertermittlung benötige ich aktuelle Marktdaten, die ich beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte einhole. Je nach Bewertungsverfahren können das sein: Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, marktübliche Mieten, Vergleichsfaktoren, Auszüge aus der Kaufpreissammlung sowie Marktberichte mit den jeweiligen Umrechnungskoeffizienten. Diese Daten sind die Grundlage für eine sachgerechte und nachvollziehbare Bewertung nach ImmoWertV.
Was Sie selbst beibringen
Diese Unterlagen liegen typischerweise bei Ihnen, beim Architekten oder bei der Hausverwaltung. Bitte stellen Sie mir diese zur Verfügung, soweit vorhanden.
- Bauliche Unterlagen Grundrisse, Ansichten und Schnitte (falls vorhanden), Baubeschreibung und Baugenehmigungen sowie eine Flächenberechnung – insbesondere die Wohnfläche, gern auch die Bruttogrundfläche.
- Energieausweis Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung – sofern vorhanden, bitte immer einreichen.
- Bei vermieteten Objekten Mietvertrag bzw. Mietverträge, die aktuelle Miethöhe zum Wertermittlungsstichtag sowie bei Mehrfamilienhäusern eine Übersicht der Mieteinheiten mit den relevanten Informationen
- Bei Wohnungseigentum (WEG) Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die letzte Hausgeldabrechnung oder den aktuellen Wirtschaftsplan sowie – nicht zwingend, aber sehr hilfreich – Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Das ist häufiger der Fall als man denkt – und kein Grund zur Sorge.
Gerade bei älteren Objekten ist die Dokumentenlage oft lückenhaft. Grundrisse existieren nur als vergilbte Papierkopie oder gar nicht mehr, Baugenehmigungen wurden nie systematisch aufbewahrt, Flächenberechnungen fehlen schlicht. Das ist normal und blockiert ein Gutachten nicht.
Manchmal lassen sich fehlende Unterlagen noch beschaffen – über das Baurechtsamt, das häufig alte Baugenehmigungen in der Bauakte führt, über frühere Eigentümer, beteiligte Notare oder Architekten. Beim Ortstermin lassen sich viele Informationen auch direkt erheben: Fehlende Grundrisse können durch Aufmaß vor Ort ersetzt, fehlende Flächenberechnungen rekonstruiert werden. Das kostet etwas mehr Zeit – ist aber machbar.
Wenn bestimmte Unterlagen schlicht nicht mehr zu beschaffen sind, wird das im Gutachten transparent dokumentiert. Die Bewertung erfolgt auf Basis der verfügbaren Informationen, ergänzt durch plausible und nachvollziehbar hergeleitete Annahmen. Ein gutes Gutachten macht Lücken sichtbar – es versteckt sie nicht.