FG Hamburg, 03.12.2025 – Az. 2 K 86/22: Sachverständige RND-Ermittlung nach ImmoWertV erneut bestätigt
Mit Urteil vom 3. Dezember 2025 hat der 2. Senat des Finanzgerichts Hamburg die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für drei vermietete Eigentumswohnungen aus dem Baujahr 1928 anerkannt – auf Basis eines sachverständigen Gutachtens nach ImmoWertV 2021. Das Urteil ist rechtskräftig; die Revision wurde nicht zugelassen.
Sachverhalt
Gegenstand des Verfahrens waren drei Eigentumswohnungen in Hamburg, alle Baujahr 1928, alle unter Denkmal- und Ensembleschutz. Zwei Wohnungen befanden sich im selben Gebäude (verschiedene Etagen), eine weitere in einem anderen Objekt. Das Finanzamt hatte durchgehend den typisierten AfA-Satz von 2 % nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG angesetzt und die von den Klägern geltend gemachten kürzeren Nutzungsdauern nicht anerkannt – mit der Begründung, ein hinreichender Nachweis sei nicht erbracht worden.
Das Gericht bestellte eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die für zwei der drei Wohnungen eine Restnutzungsdauer von 21 Jahren und für die dritte eine von 29 Jahren ermittelte. Der Unterschied zwischen den beiden Wohnungen im selben Gebäude ergab sich daraus, dass in der einen Wohnung das Bad saniert und die Leitungssysteme erneuert worden waren, in der anderen nicht.
Was das Gericht entschieden hat
Der Senat folgt der Sachverständigen in allen Punkten und schließt sich damit der Linie des BFH aus dem Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2024 ausdrücklich an: Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, die ohne gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann.
Das Gericht stellt dabei klar, was ein solches Gutachten leisten muss – und was nicht. Es ist nicht erforderlich, dass sich die sachverständige Begutachtung zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhält. Wer die kürzere Nutzungsdauer mit wirtschaftlicher Abnutzung begründet, muss keine gesonderten Feststellungen zum technischen Verschleiß treffen. Das Gutachten muss aber die individuellen Gegebenheiten des Objekts nachvollziehbar würdigen und die Ergebnisse einer Plausibilitätsprüfung unterziehen. Im Streitfall hat das Gericht es zudem positiv gewürdigt, dass die Sachverständige die Punktevergabe und auch die Nichtberücksichtigung weiterer Elemente plausibel erläutert hat.
Der zweite Leitsatz: Unterschiedliche RND im selben Gebäude
Besonders praxisrelevant ist der zweite Leitsatz des Urteils. Das Finanzamt hatte argumentiert, zwei Wohnungen im selben Gebäude könnten nicht unterschiedliche Restnutzungsdauern haben, da ein Abriss einer Wohnung ohne die andere nicht möglich sei. Das Gericht weist diesen Einwand zurück: Entscheidend sind die innerhalb der Wohnungseinheit tatsächlich durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Eine Gleichbehandlung aller Einheiten aufgrund der gemeinsamen Hülle wäre methodisch unzutreffend und würde die individuelle Situation der einzelnen Wohnung verkennen.
Das ist eine wichtige Klarstellung. Sie betrifft nicht nur ETW-Bestände, sondern auch alle Fälle, in denen Finanzämter versuchen, die Restnutzungsdauer eines Gebäudes pauschal auf alle Einheiten zu übertragen.
Die FA-Einwände und wie das Gericht sie behandelt
Das Finanzamt hatte eine Reihe von Argumenten vorgebracht, die in dieser oder ähnlicher Form in der Praxis häufig begegnen.
Zur angeblichen Unvollständigkeit der Anlage-2-Tabelle (fehlende Berücksichtigung von Kellerabdichtungen u. ä.): Das Gericht hält dem entgegen, dass es sich um ein typisiertes Verfahren handelt. Unvollständigkeiten im Einzelnen sind methodisch hinzunehmen.
Zur Frage fehlender Punkte für Fassadendämmung, Innenausbau und Grundrissgestaltung: Die Sachverständige hatte nachvollziehbar dargelegt, warum diese Elemente bei den konkreten Wohnungen nicht mehr zeitgemäßen Ansprüchen genügten. Das Gericht folgt dieser Einschätzung und lehnt die vom FA vorgeschlagene Alternativbepunktung ab.
Zum Denkmalschutz-Argument: Das Finanzamt hatte argumentiert, Denkmalschutz ziele auf dauerhafte Erhaltung und führe damit zu einer „quasi unendlichen“ Restnutzungsdauer. Das Gericht folgt dem nicht – unter ausdrücklichem Verweis auf BFH IX R 26/24 vom 7. Oktober 2025. Die Sachverständige hatte im Einzelnen untersucht, ob der Denkmalschutz die Vermietbarkeit verbessert (verneint: keine Jugendstilelemente, keine hohen Decken, keine besonderen Außenanlagen) und ob er die Modernisierungskosten erhöht (im Ergebnis ausgeglichen durch geringere energetische Auflagen).
Zum Argument der dauerhaften Verluste durch höhere AfA: Das Gericht erteilt auch diesem Einwand eine klare Absage. Bei auf Dauer angelegter Fremdvermietung ist nach ständiger BFH-Rechtsprechung typisierend von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Eine Totalüberschussprognose ist in diesen Fällen nicht durchzuführen.
Einordnung
Das Urteil bringt keine neuen Anforderungen, stellt aber die bisher geltenden Maßstäbe für Hamburg nochmals klar. Die Methodik nach ImmoWertV 2021 ist anerkannt. Ein Gutachten, das sorgfältig arbeitet, die Punktevergabe begründet, den Einzelfall würdigt und eine Plausibilitätsprüfung enthält, erfüllt die Anforderungen an den Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Für Eigentümer vermieteter Immobilien lohnt sich die Prüfung, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer unterhalb der gesetzlichen Typisierung liegt. Die Differenz zum typisierten AfA-Satz von 2 % kann über mehrere Jahre zu erheblichen steuerlichen Entlastungen führen.
Ich biete die steuerliche Verkehrswertermittlung einschließlich Kaufpreisaufteilung und RND-Ermittlung als kombinierte Leistung an. Das hat den Vorteil, dass Gebäudewert und Restnutzungsdauer aus einer Hand und methodisch aufeinander abgestimmt ermittelt werden – beides Grundlagen, die das Finanzamt für die Bemessung der AfA benötigt. Wer ein entsprechendes Gutachten benötigt, kann mich gern direkt ansprechen.